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登录:“最严楼市调控”满一年 中国房地产市场现转折|二手住宅|调控|转折


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从去年3月17日北京宣布新的楼市政策开始,中国各大热点城市纷纷进入“楼市调控最严的一年”,出租车出租、限贷、限售等政策纷纷“落地”。现在调控政策实施一年,很多地方的房地产市场急转直下,房价的缓慢下跌得到了有效遏制。房地产市场的内部客户结构和杠杆水平再次发生巨大变化。官方数据显示,在15个热点城市中,今年2月,深圳、南京、无锡、杭州、合肥等9个城市新建商品房价格均高于去年同期。

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从二手房交易来看,截至今年2月,北上广允许四大一线城市二手房销售价格涨幅已反弹17个月。其中,北京二手房价格大幅下跌。根据叶巍我爱我家集团发布的数据,自“317新政”以来,北京二手房价格已经下跌了11个月,总跌幅约为19.5%,接近20%。链家研究所获得的数据显示,2018年3月,北京二手房均价为每平方米58527元,与2016年12月的水平相近。

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北京周边楼市的下滑更为明显。链家研究所统计,廊坊二手房均价暴跌32.5%,天津暴跌9.1%。

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合肥和上海虽然2017年没有施加调控,但2016年房价回落缓慢,二手房均价在国家调控信贷减少的影响下开始传导。随着对调控政策的理解,购房者理性回归,“夺房”潮逐渐消失。以北京为例,根据叶巍我爱我家市场研究所的统计,“317新政”前一年,北京成交价格二手房平均数量为8.31倍,“317新政”后一年为13.87倍,这说明看房子从挂到卖的人更多了。

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同时,在“317新政”前一年,北京市成交价格前的平均房屋访问次数为2.88次,但在“317新政”后一年下降到4.86次,因此购房者做出的决策更加慎重。与调控前客户价格的强势声音不同,调控后买家地位下降,交易中议价能力增强。链家研究所(Chain Research Institute)的数据显示,2017年第四季度北京二手房价格的议价空间在5%以上,与第一季度约2%的水平相比,这一空间明显扩大。

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在过去的一年里,各地房地产市场监管的重点之一是通过提高首付比例来控制杠杆和风险。许多地方监管政策提高了一套房和二套房的首付比例,降低了全款购房的比例,提高了购房者的杠杆水平。链家研究院发布的数据显示,北京链家客户的杠杆范围(贷款成交价格比)下降约5个百分点,杠杆(贷款数量)上升约10个百分点。

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自“317新政”以来,一二线城市的房贷利率纷纷冲降,这种现象一直延续至今。链家研究院院长杨现领认为,目前南京和武汉的房贷利率仅次于武汉,首套房贷利率远超5.6%,二套房贷利率远超5.9%。叶巍我爱我家集团发布的数据也显示出一定的趋势。截至,“317新政”后一年,北京33.9%的客户全部售出二手房,比“317新政”实施前一年减少10个百分点。

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叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖认为,全职买家比例降低,这种支付结构的变化大大降低了市场的杠杆风险,对市场的稳定和未来发展大有裨益。北京二手房市场的客户群结构也发生了变化:登录。

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